Direktkredite (sog. Nachrangdarlehen) sind Geldbeträge, die unserem Hausprojekt – ohne den Umweg über eine Bank – direkt geliehen werden können. Sie sind ein wichtiges Standbein für die Gesamtfinanzierung unseres Hausprojektes.
Der gesetzlich legale und geregelte Direktkreditvertrag ist überschaubar und verständlich mit einfachen und klaren Konditionen. Als Direktkreditgeber*in weißt du genau, wie und wo dein Geld anlegt ist. Wir halten die Direktkreditgeber*innen auf dem Laufenden und schaffen eine solide Vertrauensbasis durch transparente Abläufe
Für die Verzinsung deines Direktkredits bieten wir verschiedene Zinssätze zwischen 0 und 1,5 Prozent an. In bestimmten Fällen können auch höhere Zinssätze vereinbart werden. Die Zinsen werden von uns nicht am Jahresende ausgezahlt und führen im Folgejahr auch nicht zu einem neuen Darlehen. D. h. sie werden nicht erneut mitverzinst (Zinseszinseffekt). Am Ende der Vertragslaufzeit werden die Zinsen (unverzinst) ausgezahlt. Jeweils zum Jahresende bekommst du von uns einen Kontoauszug über deinen Kreditbetrag, damit du immer informiert bleibst.
Rechtlich werden Direktkredite als qualifizierte Nachrangdarlehen bezeichnet. Die Nachrangigkeit von alternativen Finanzierungsformen ist vom Gesetzgeber vorgeschrieben, da die Direktkredite sonst als Bankgeschäft gelten würden. Laut Gesetz werden damit private Direktkreditgeber*innen im Fall einer Insolvenz nachrangig behandelt. Das bedeutet, dass zuerst andere Gläubige – in unserem Fall die Finanzierungsbank – ihr Geld zurückbekommen würde. Dies wird so in der sogenannten Rangrücktrittsklausel in deinem Direktkreditvertag geregelt.
Nachrangdarlehen gewähren keine Mitgliedschaftsrechte wie Stimm-, Teilnahme-, Rede-, Antrags- und Anfechtungsrecht in Gesellschafter- oder Hausvereinsversammlungen. Kapitalgeber*innen bei Nachrangdarlehen sind nicht an Verlusten des Unternehmens beteiligt.
Es ist uns ein Anliegen, die Einlagen aller Direktkreditgeber*innen möglichst gut abzusichern. Dies geschieht durch enge Zusammenarbeit mit den Berater*innen des Miethäuser Syndikats und einer professionellen Buchhaltung. Die Gefahr von äußeren ökonomischen Faktoren sowie Fehlentscheidungen besteht natürlich trotzdem, auch für unser Hausprojekt. Im Falle eines ökonomischen Engpasses können Direktkredite dann nur verzögert oder im schlimmsten Fall, bspw. der Insolvenz unserer Haus GmbH, gar nicht zurückgezahlt werden. In der fast 40-jährigen Geschichte des Mietshäuser Syndikats ist jedoch erst ein Projekt von mehr als 170 tatsächlich insolvent gegangen.
Direktkredite kommen für Menschen in Frage, die nicht nur eine reine Geldanlage suchen, sondern diese auch als ein soziales und nachhaltiges Gestaltungsmittel ansehen und die Grundidee des Mietshäuser Syndikats somit unterstützen wollen.
Direktkredite sind als sogenannte Nachrangdarlehen weder die aus rein rechtlicher Sicht sicherste Anlageform, wie z.B. Festgeld mit Einlagensicherung oder Staatsanleihen. Noch sind sie ein Investment, das möglichst hohe Gewinne ermöglicht.
Wir sind als Gruppe auf Einzelpersonen angewiesen, die mit ihrem Geld direkt Projekte unterstützen wollen. So könnt Ihr euch sicher sein, dass mit Eurem keine Dinge finanziert werden, die Ihr nicht wollt.
In unseren Direktkreditverträgen gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder ihr habt uns den Direktkredit unbefristet gewährt. Dann kann der Vertrag jederzeit unter Einhaltung einer vereinbarten Kündigungsfrist gekündigt werden. Oder ihr habt den Vertrag von euch aus befristet, dann bitten wir aber um eine Mindestlaufzeit von 12 Monaten.
Für die Kündigung reicht eine schriftliche Benachrichtigung, z.B. per E-Mail, aus. Das kontinuierliche Ersetzen von auslaufenden Direktkrediten durch neue ist ein Kernprinzip des Finanzierungsmodells im Mietshäuser Syndikat. So können sich Unterstützer*innen laufend am Projekt beteiligen und es wird sichergestellt, dass die Direktkredite vereinbarungsgemäß zurückerstattet werden.
Die Rückzahlung erfolgt nicht nur durch die Einnahmen aus der Miete, sondern ebenfalls durch das Annehmen neuer Direktkredite. Durch diese Art der Umschuldung können die Tilgungskosten und damit auch die Miete niedrig gehalten werden. Auch größere Summen können so ausgezahlt werden. Für die Planungen sind darum Kündigungsfristen oder Laufzeiten wichtig.
Euer Direktkredit kann durch einen weiteren Vertrag aufgestockt bzw. verlängert werden. Aus Übersichts- und Verwaltungsgründen, sollen aber bereits bestehende Direktkreditverträge nicht umgeschrieben werden.
Wenn ihr merken sollte, dass ihr das Geld bereits vor Ablauf der im Direktkreditvertrag angegeben Fristen aus dringenden persönlichen Gründen braucht, werden wir gemeinsam eine Lösung finden.
Im Grunde ja, denn Zinserträge müssen in der Steuererklärung mit angegeben werden.
Es hängt nun von deiner persönlichen Einkommenssituation ab, ob diese steuerfrei sind oder nicht. Für jede/n Steuerzahler*in gibt es aber einen sogenannten Freibetrag für Kapitalerträge. Laut Einkommenssteuergesetz spricht man vom sog. Sparer-Pauschvertrag. Er beträgt seit Januar 2023 1000 EUR pro Person und Jahr. Damit keine Abschlagssteuer auf deine Zinserträgen erhoben wird, musst du übrigens, wie für alle Kapitalerträge nach § 44a Abs.1 Nr.1 EStG, deiner Bank einen Freistellungsauftrag erteilen.
(siehe § 20 Abs.9 EStG)
Das Finanzierungsmodell des Mietshäuser Syndikats ist ein erprobtes Modell mit langjähriger Erfahrung in der Entwicklung alternativer Wohnprojekte. Unter dem Dach des Syndikats existieren seit fast 40 Jahren funktionierende und von vielen Menschen getragene Projekte in ganz Deutschland. Momentan sind es bundesweit mehr als 140 realisierte Vorhaben. Das Mietshäuser Syndikat ist zudem ein Solidarzusammenschluss, der es unserem Hausprojekt ermöglicht, auf das Know-How und die Erfahrung bereits bestehender Projekte zurückzugreifen.
Unser Hausprojekt wird von der/n Finanzierungsbank/en auf Herz und Nieren geprüft und nur mit einer soliden Finanzierungsstruktur bestätigt werden. Unser Finanzierungsplan wird von uns in enger Abstimmung mit der/n Finanzierungsbank/en erarbeitet. Unsere Kalkulation ist solide und basiert auf der wirtschaftlichen Ertragskraft des Projekts durch die zukünftigen Mieteinnahmen, die dann wiederum dazu genutzt werden die angenommenen Direktkredite zu bedienen.
Um das Projekt gegen ausfallende Mietzahlungen abzusichern, haben wir zwei Möglichkeiten vorgesehen. Zum einen legen wir in unserer Finanzplanung ein Mietausfallwagnis von 3% zugrunde. Dies ist eine Größe, die, gemessen an den Gegebenheiten des kommerziellen Immobiliensektors, eher großzügig orientiert ist. Dort wird oft nur von 2% ausgegangen. Diese 3% der Kaltmieten fließen in einen Puffer, mit dem ausbleibende Mieten ausgeglichen werden können.
Streit in der Gruppe stellt tatsächlich eines der größten Risiken dar. Grundsätzlich treffen wir Entscheidungen in der Gruppe im Konsens und versuchen so niemanden zu übergehen. Das bedeutet, dass Themen so lange behandelt werden, bis ein Konsens erreicht ist. Dies benötigt eine Lösungsorientierung aller Beteiligten. Sollte ein Konflikt soweit eskalieren, dass wir ihn aus eigener Kraft nicht mehr bewältigen können, steht uns die Möglichkeit offen bspw. eine externe Mediation hinzuzuziehen. Wenn sich für einen Streit überhaupt keine Lösung finden sollte, besteht – als ultima ratio – die Möglichkeit, dass sich einzelne Bewohner*innen entscheiden können das Projekt zu verlassen. Da jede/r Hausbewohner*in einen individuellen Mietvertrag haben wird, kann dieser dann notfalls auch gekündigt werden.
Ja. Natürlich ist es immer schade wenn sich Leute entschließen die Gruppe zu verlassen, aber das Projekt ist auf Dauer angelegt und die Ziele, Wünsche und Perspektiven einzelner Menschen ändern sich. Manchmal können diese in das Projekt einfließen und es verändern, manchmal nicht. Deshalb bekommen alle Bewohner*innen einen eigenen Mietvertrag. Das bedeutet nicht nur, dass wir alle selbstverständlich den gesetzlich verankerten Mieter*innenschutz genießen, sondern auch, dass Leute ausziehen und andere neu einziehen können.